靴子落地，楼市的终局来了
1中国房地产最终的终局，已经开始进入最后显现的阶段了。好消息是：整体价格的下跌即将看到尽头。坏消息是：有绝大多数区域的房产，终将变成只有价格没有流量的死盘。我绝对不在这开玩笑。咱们一定能看到2024～到2025年的房地产价格企稳，也绝对能看到2025年以后，部分一二线城市价格重启，部分一二线城市房地产成交量开始激活，但价格就是上不去。而绝大多数三、四线的县级市，房产犹如一潭死水，怎么跌都跌不下去，而像“中国制造业之都”永康这一类的县级市，价格上涨不输一线主力。为什么这么说？咱们从比价格本身更深层的支撑去看。也就是说，咱们抛开楼市作为货币蓄水池的性质再向下挖，去想想楼市何德何能可以成为“货币蓄水池”？因为人口流动，因为城市化进程，因为人员聚集。我要知道，房产金融化、货币资产化都不过是房地产演变的表面力量，最深层的是商业的富集、资本的扩充和供给的不足。中国城市化进程就是一个将人从四里八乡吸引到一个核心区域扎堆的过程。有了人，就有商业需求，就有衣食住行，就有声色犬马。而为这些人提供这些商业需求的“内容要素”就越发值钱，因为世界的供给不是平均的，不平均就有竞价，有竞价才有价格。而一切住宿和商业经营的场所，就在整个竞价过程中承担“买水人”的关键角色，人你是谁都绕不过他，人越多需求就越多，需求越多要素就越多，要素越多资本就越多，资本越多竞价就越多。这才有它可以成为货币蓄水池的基础。2中国楼市的进程就是中国城市化的进程，而中国城市化的进程，就是一线城市掠夺二线中心城市资源，而二线中心城市掠夺周边三、四线和乡村资源的进程。而这个资源的最核心要素就是资本载体：“人”。这个世界不平均，能量守恒无处不在，不能出现大家都躺着一起赢的局面，有上就必有下。核心城市上去了，周边下级的能级就一定下去，农村空心化就是最切实的表现。是无数农村耗尽资源供养了周边城市，而周边城市透支了自身支撑起了中心城市，是北方内陆城市挤压了自身空间托起了沿海发达城市。在这个过程中，作为耗材的外来务工人口，用尽了清楚和潜力才支撑起了中国城市的房价和商业繁荣。只留下农村空巢老人和留守人群等待自然消亡。但是当中国城市化率达到如今70%以上以后，这个情况和这个循环还能不能持续？答案是这个进程依然还会持续！城市化进程不仅仅是城市掠夺农村，更是一线城市虹吸二线城市，二线城市虹吸三线城市的阶梯化结构。现在各个城市为什么会出现抢人大战？抢学校、抢高端项目、抢劳动密集型产业，甚至抢着给落地学生人才发住房补贴。深圳抢、重庆抢、西安抢，甚至香港都开始抢。为什么？你这一个工厂落地本地，提供的直接税收只是表面一层皮，更重要的是你这几千工人在这个地方工作、在这个地方消费。这些人有些会走，但有些就会留在本地，消费在本地、税收在本地、生产在本地，本地商业要素就有了多一份支撑。你看成都重庆双城核心战略，说白了就是一个四川首府一个直辖市互相联通，然后合起伙来一起虹吸周边宜宾这一类的小城市，双城战略一出全国楼市就他旱地拔葱的涨。你说这是耍赖吗？这不叫耍赖，这就叫欺负。你再比如说西安，大学生毕业政府给你解决首付问题，为什么这么搞？是专门为了救房产吗？不是！是因为他买了房子人就落在西安啦，从其他城市游学来的学子就回不到他来的城市了，相对地他也就将一切生产要素从他的城市吸到西安去了。西安常住人口从将近900万一路搞到上千万，你再看一下西安房价什么德行？未来人口流出的城市，你不要管他是什么一线二线，他的房价除了几个富人区以外，都不可能有什么“回到过去”的可能性。而能够确实进行人口吸引和落地的城市，同样别管几线，他的房价都还得重新搞上去。未来的房价地图就是人口迁移地图，而这种迁移不再是从农村向城市迁移，而是城市之间的“养蛊大战”！3还有一种情况，比如说像永康这一类的县市城市，具有强大的产业系统支持，别的不多就老板多、创业者多。这种城市的房价今后就不能看人口流动，因为他的资本富余度太高了，地方小有钱人多，街边买菜的老头都有可能掏出个一两千万来。你有我也有，你要我也要，那就从资本量上开始竞价了。这一类城市，有遍布全国的产业利润回流，与其说是人口要素在支撑，不如说是全国人民的剩余价值在支撑他们的房价。所以像永康、义乌、宁波这类地区的房价你就不可能短期内看到终点。而其他没有这种遍及全国的产业系统支持，只是有几个大厂在此落地的二三线城市，它会有一定的繁荣，但也仅此而已，所以不是无脑跟着产业链走就行的。这些城市的核心资产我劝你动都不要动，银行不可能让他崩，但是你拿在手上就没有任何价值，因为没有资本富裕的和人口要素支撑他的价格上行，你变现不了！来的都是纯打工仔，他们的绝大部分价值都贡献给永康、宁波这类城市了，你不打折他们根本买不起的。曾经也有人提出高铁房价论，这个更不能听，一旦某些小类城市通了高铁，只能加速那一地区的商业崩塌。因为人往外走得更方便了，高铁就是大城市插在小城市身上的抽血管。所以，随着现在经济整体活度复苏，三年封禁解除，今年是缓神的一年，从明年开始缓过神来的人流大军就要重新开始走上打工和创业的迁徙路了。所以未来有的城市会迎来好消息，而有的城市则会迎来更漫长的冬季，你只有看明白这个底层逻辑了，只有你看到这种底层的规律了，当你明白就不会受到杂音的困扰了！什么打折啊？什么工厂啊？什么产业啊？什么专家啊？什么解禁啊？有的城市解禁它有什么用啊？！只有你看明白这个规律了，你才能顺势而为，才能知道你现在的城市，你的房产有没有价值，你才能看到房地产的终局，那个从明年开始上演的终局。有的城市必将没落，而有的城市则还会持续强盛。
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